Jak walczyć z patodeweloperką? Prawa kupujących w przypadku ukrytych wad inwestycji

Data publikacji, 25.04.2025 Autor, Monika Glińska Ilość wyświetleń, 86

Na tle szarej ściany budynku, po prawej stronie jest grafika domu ze spadzistym dachem, z garażem, z oszkloną ścianą aż pod dach, dom jest zawieszony w powietrzu na haku dźwigu. Nad domem jest napis PATODEWLOPERKA w stylu neonowym w żółtym kolorze.

Jak walczyć z patodeweloperką? Prawa kupujących w przypadku ukrytych wad inwestycji

Zakup własnego mieszkania lub domu to jedna z najważniejszych decyzji życiowych, często wiążąca się z wieloletnim zobowiązaniem finansowym. Każdego roku w Polsce buduje się kilkaset tysięcy mieszkań – według danych Głównego Urzędu Statystycznego, w 2023 roku oddano ich do użytkowania ponad 220 tysięcy. Niestety, na rynku nieruchomości, obok rzetelnych firm, funkcjonują również podmioty stosujące praktyki określane mianem patodeweloperki. Zjawisko to, polegające na maksymalizacji zysku kosztem jakości wykonania, poszanowania przepisów prawa budowlanego czy komfortu przyszłych mieszkańców, może prowadzić do ujawnienia się licznych wad, często ukrytych, już po odbiorze lokalu. W takich sytuacjach kupujący nie są jednak bezbronni. Polskie prawo przewiduje szereg mechanizmów chroniących nabywców nieruchomości przed skutkami nierzetelności dewelopera. Zrozumienie przysługujących praw jest pierwszym krokiem do skutecznego dochodzenia swoich roszczeń i naprawienia zaistniałych szkód.

Czym jest patodeweloperka?

Choć termin patodeweloperka ma potoczny charakter, trafnie opisuje nieetyczne praktyki stosowane przez niektórych deweloperów. Nie odnosi się do jednego działania, lecz całego zestawu zachowań ukierunkowanych na maksymalizację zysków kosztem jakości mieszkań, zgodności z przepisami i komfortu przyszłych użytkowników.

Do typowych przejawów patodeweloperki zalicza się wykorzystanie niespełniających norm materiałów budowlanych, skutkujące problemami z trwałością, izolacyjnością czy szczelnością konstrukcji. Nagminne są również liczne niedociągnięcia wykonawcze, objawiające się krzywymi ścianami, nieszczelnościami w instalacjach czy niedbale osadzoną stolarką. Zjawisko to obejmuje także sferę projektową – powstają lokale o skrajnie małym metrażu (mikrokawalerki) oraz osiedla o nadmiernej intensywności zabudowy, które cierpią na deficyt światła słonecznego, terenów zielonych, miejsc parkingowych i infrastruktury. Nierzadko deweloperzy uciekają się do wprowadzania klientów w błąd, posługując się wyidealizowanymi wizualizacjami i zatajając informacje o istotnych niedogodnościach czy wadach nieruchomości.

Za takimi działaniami stoi zwykle chęć cięcia kosztów i maksymalnego wykorzystania dostępnej powierzchni. Choć może to zwiększyć zyski inwestora, odbywa się często kosztem jakości życia i bezpieczeństwa mieszkańców.

Rękojmia za wady fizyczne – podstawowa ochrona kupującego

Rękojmia za wady fizyczne to główny mechanizm prawny chroniący nabywcę nieruchomości w przypadku ujawnienia się usterek. Przepisy Kodeksu cywilnego nakładają na dewelopera ustawową odpowiedzialność za wady fizyczne, niezależnie od jego winy czy wiedzy o ich istnieniu. Wystarczy, że wada istniała w chwili przejęcia nieruchomości przez kupującego, zazwyczaj przy odbiorze lokalu. Okres rękojmi wynosi pięć lat od dnia wydania nieruchomości i obejmuje także wady, które ujawniają się z czasem, na przykład na skutek zmian temperatury, wilgotności czy osiadania budynku. Dzięki rękojmi kupujący zyskuje realne narzędzie do egzekwowania odpowiedzialności dewelopera za jakość wykonania inwestycji i ma możliwość dochodzenia roszczeń w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości.

Jakie wady obejmuje rękojmia?

Rękojmia obejmuje wady fizyczne nieruchomości, czyli wszelkie niezgodności z umową – zarówno te dotyczące właściwości technicznych, jak i użytkowych. Zgodnie z Kodeksem cywilnym, wada fizyczna występuje, gdy nieruchomość nie ma cech, które powinna posiadać ze względu na swój cel, przeznaczenie lub wcześniejsze zapewnienia sprzedawcy, np. przedstawione próbki czy wzory. W praktyce oznacza to szeroki katalog usterek – od poważnych wad konstrukcyjnych, problemów z izolacją termiczną i akustyczną, nieszczelności dachu czy instalacji, po typowe defekty wykończeniowe, jak pękające tynki czy nierówne podłogi.

Wady fizyczne dzieli się na istotne i nieistotne. Wada istotna uniemożliwia lub poważnie utrudnia korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem (np. zagrzybienie, poważne uszkodzenia konstrukcyjne). Wada nieistotna, jak drobne zarysowania czy niewielkie nierówności, nie wpływa istotnie na funkcjonalność lokalu. Ten podział wpływa na zakres możliwych roszczeń kupującego.

Kiedy deweloper jest zwolniony z odpowiedzialności?

Chociaż odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi jest szeroka, istnieją okoliczności, w których może on zostać z niej zwolniony. Podstawową przesłanką zwalniającą dewelopera z odpowiedzialności jest sytuacja, gdy kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy deweloperskiej lub umowy przenoszącej własność. Prawo zakłada, że skoro kupujący, mając pełną świadomość istnienia określonej wady, zdecydował się na zakup nieruchomości, to tym samym zaakceptował jej stan. Ciężar udowodnienia, że kupujący wiedział o wadzie, spoczywa jednak na deweloperze. Nie wystarczy ogólne stwierdzenie w umowie, że kupujący zapoznał się ze stanem technicznym lokalu. Deweloper musi wykazać, że kupujący został poinformowany konkretnie o danej wadzie i jej zakresie.

Co ważne, jeżeli wada powstała już po zawarciu umowy, ale przed wydaniem nieruchomości, a kupujący o niej nie wiedział przy odbiorze, deweloper nadal ponosi odpowiedzialność.

Deweloper nie będzie również odpowiadał za wady, o których kupujący dowiedział się po zawarciu umowy, ale przed odbiorem, i mimo tej wiedzy zdecydował się odebrać lokal bez zastrzeżeń co do tej konkretnej wady. W praktyce deweloperzy czasami próbują ograniczyć swoją odpowiedzialność poprzez odpowiednie zapisy w umowie, jednak klauzule umowne wyłączające lub ograniczające odpowiedzialność z tytułu rękojmi są w przypadku umów z konsumentami co do zasady niedozwolone.

Odkrycie ukrytych wad – co robić krok po kroku?

Momentem, w którym kupujący ma pierwszą formalną okazję do zgłoszenia widocznych wad, jest odbiór techniczny lokalu lub domu. Przeprowadza się go przed podpisaniem umowy przenoszącej własność. Podczas odbioru należy bardzo dokładnie sprawdzić stan techniczny nieruchomości, zwracając uwagę na wszystkie elementy – ściany, podłogi, sufity, okna, drzwi, instalacje, balkony, przynależności. Warto na odbiór zabrać ze sobą poziomicę, miarkę, kątownik, a nawet tester gniazdek elektrycznych. Wszystkie zauważone usterki, nawet te drobne, powinny zostać wpisane do protokołu odbioru. Protokół ten jest dokumentem potwierdzającym stan lokalu w chwili jego wydania i stanowi podstawę do żądania od dewelopera usunięcia stwierdzonych wad.

Deweloper ma ustawowo określony czas na ustosunkowanie się do zgłoszonych wad i ich naprawę. Jednak wiele wad, określanych jako ukryte, może ujawnić się dopiero po pewnym czasie od zamieszkania. Mogą to być problemy z wilgocią pojawiające się w sezonie grzewczym, nieszczelności dachu ujawniające się podczas ulewnych deszczy, czy wady instalacji dające o sobie znać w trakcie normalnej eksploatacji. W przypadku odkrycia takiej wady już po odbiorze i podpisaniu aktu notarialnego, kupujący nadal jest chroniony przez pięcioletni okres rękojmi. Najważniejsze jest wówczas podjęcie odpowiednich kroków w celu zgłoszenia wady deweloperowi i dochodzenia swoich praw.

Zgłoszenie wady deweloperowi

Po wykryciu wady ukrytej należy jak najszybciej zgłosić ją deweloperowi. Choć prawo nie określa sztywnego terminu, zgłoszenie powinno nastąpić niezwłocznie po zauważeniu usterki. Dla celów dowodowych zaleca się formę pisemną – pismo warto wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Należy w nim precyzyjnie opisać wadę, wskazując jej lokalizację, charakter i okoliczności, w jakich została zauważona. Dobrym uzupełnieniem jest dokumentacja zdjęciowa lub nagranie. Kupujący powinien także jasno określić swoje roszczenie – czy domaga się usunięcia wady, obniżenia ceny, czy też rozważa odstąpienie od umowy. Taki sposób działania przyspiesza reakcję dewelopera i zabezpiecza interesy nabywcy. Kopię pisma i dowód nadania należy zachować.

Dostępne roszczenia w ramach rękojmi

W przypadku stwierdzenia wady fizycznej nieruchomości objętej rękojmią, kupującemu przysługują cztery podstawowe roszczenia wobec dewelopera.

Żądanie usunięcia wady (naprawy). Jest to podstawowe roszczenie, w ramach którego deweloper ma obowiązek dokonać skutecznej naprawy na własny koszt, w odpowiednim terminie i bez nadmiernych utrudnień dla kupującego.

Złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny. Kupujący może zażądać zmniejszenia ceny proporcjonalnie do obniżenia wartości nieruchomości spowodowanej wadą. Jest to często stosowane, gdy wada nie jest istotna, ale obniża wartość lub komfort, lub gdy naprawa jest wyjątkowo kłopotliwa.

Złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Najdalej idące uprawnienie, zarezerwowane wyłącznie dla przypadków wad istotnych, czyli takich, które uniemożliwiają lub w znacznym stopniu utrudniają normalne korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem. Skuteczne odstąpienie prowadzi do zwrotu wzajemnych świadczeń (nieruchomości i zapłaconej ceny).

Wybór odpowiedniego roszczenia zależy od indywidualnej sytuacji, a przede wszystkim od rodzaju i skali stwierdzonej wady. W praktyce, w przypadku nieruchomości, najczęściej wykorzystuje się żądanie naprawy lub obniżenia ceny.

Postępowanie w przypadku braku reakcji dewelopera

Zdarza się, że mimo prawidłowego zgłoszenia wady deweloper nie reaguje, ignoruje pismo lub odmawia uznania swojej odpowiedzialności. W takiej sytuacji nie należy rezygnować z dochodzenia swoich praw. Jeśli kupującym jest konsument, a deweloper nie odpowie na zgłoszenie w ciągu 14 dni kalendarzowych, uznaje się, że roszczenie zostało zaakceptowane. To istotna zasada, która działa na korzyść nabywcy.

Gdy jednak deweloper odrzuci zgłoszenie lub mimo upływu terminu nie podejmie żadnych działań, warto rozważyć kolejne kroki. Dobrym rozwiązaniem może być mediacja lub postępowanie przed polubownym sądem konsumenckim. Równolegle warto zlecić wykonanie niezależnej ekspertyzy technicznej. Taki dokument, sporządzony przez rzeczoznawcę budowlanego, może potwierdzić istnienie wady, określić jej przyczyny oraz zaproponować sposób naprawy. Często skłania to dewelopera do zmiany stanowiska, zwłaszcza gdy dokumentacja wskazuje na determinację kupującego. Jeśli mimo wszystko nie dojdzie do porozumienia, pozostaje skierowanie sprawy do sądu. Wówczas ekspertyza staje się ważnym materiałem dowodowym, który może przesądzić o korzystnym rozstrzygnięciu.

Inne środki ochrony prawnej poza rękojmią

Choć rękojmia za wady fizyczne stanowi podstawowe narzędzie ochrony praw nabywcy nieruchomości, nie wyczerpuje ona wszystkich dostępnych środków prawnych. W niektórych przypadkach deweloper może udzielić dobrowolnej gwarancji jakości – na przykład na okna, drzwi, instalacje czy inne elementy wykończenia. Gwarancja ma charakter umowny, a jej warunki, czas trwania i zakres są określone w dokumencie gwarancyjnym. Skorzystanie z niej nie wyklucza możliwości dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi – to nabywca decyduje, z którego uprawnienia skorzysta. Zazwyczaj rękojmia zapewnia szerszy zakres ochrony.

Poza tym, jeśli wada nieruchomości spowodowała dodatkowe szkody, kupujący może dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych – np. za koszt wynajmu lokalu zastępczego czy ekspertyz technicznych. Wymaga to jednak udowodnienia szkody, winy dewelopera i związku przyczynowego między wadą a stratą, co bywa trudniejsze niż postępowanie w ramach rękojmi.

Jak zminimalizować ryzyko zakupu nieruchomości z wadami?

Chociaż prawo zapewnia mechanizmy ochrony na wypadek odkrycia wad, zawsze lepiej jest zapobiegać problemom, niż je później rozwiązywać. Minimalizacja ryzyka zakupu wadliwej nieruchomości wymaga od kupującego przede wszystkim staranności i podjęcia świadomych działań na etapie poprzedzającym transakcję. Istnieje kilka sprawdzonych metod, które znacząco zwiększają szansę na uniknięcie późniejszych problemów i rozczarowań związanych z jakością nabywanego lokalu lub domu.

Dokładna weryfikacja dewelopera lub wykonawcy. Należy sprawdzić jego wiarygodność, doświadczenie rynkowe, opinie dotychczasowych klientów (np. na forach internetowych, w mediach społecznościowych), stabilność finansową
(np. poprzez wgląd do KRS) oraz dokładnie przeanalizować jakość jego poprzednich realizacji, w miarę możliwości odwiedzając ukończone inwestycje lub rozmawiając z ich mieszkańcami.

Szczegółowa analiza dokumentacji i otoczenia prawnego. Wymaga wnikliwego przeczytania i zrozumienia umowy (deweloperskiej lub o roboty budowlane), prospektu informacyjnego (jeśli dotyczy), projektu budowlanego, pozwolenia na budowę, standardu wykończenia, a także weryfikacji zapisów w księdze wieczystej nieruchomości gruntowej i ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, aby uniknąć niekorzystnych niespodzianek dotyczących przyszłego sąsiedztwa czy ograniczeń w zabudowie.

Rozważenie sprawdzonych modeli realizacji. Warto rozważyć współpracę z firmami gwarantującymi transparentny proces realizacji, znaną cenę od początku inwestycji oraz korzystanie ze zweryfikowanych wykonawców. Część takich firm oferuje budowę domów w oparciu o gotowe projekty – więcej informacji na ten temat znajdziesz tutaj.

Wsparcie niezależnego specjalisty. Podczas odbioru technicznego nieruchomości lub kontroli kolejnych etapów budowy niezwykle pomocna może okazać się obecność inspektora nadzoru budowlanego lub rzeczoznawcy. Taki specjalista obiektywnie oceni jakość wykonanych prac, ich zgodność z projektem oraz obowiązującymi normami, pomagając uniknąć późniejszych problemów technicznych i formalnych.

Podjęcie tych kroków, choć wymaga zaangażowania i czasu, stanowi inwestycję w bezpieczeństwo i spokój przyszłego użytkowania nieruchomości. Świadome i przezorne działanie na etapie wyboru oferty, negocjowania umowy i nadzorowania realizacji jest najlepszą metodą ochrony przed potencjalnymi negatywnymi konsekwencjami współpracy z nierzetelnym deweloperem lub wykonawcą.

Podsumowanie

Zjawisko patodeweloperki stanowi realne zagrożenie dla nabywców nieruchomości, jednak polskie prawo wyposaża ich w skuteczne narzędzia ochrony. Instytucja rękojmi za wady fizyczne, z jej pięcioletnim okresem odpowiedzialności dewelopera, daje solidną podstawę do dochodzenia roszczeń w przypadku ujawnienia się wad ukrytych. Ważne jest jednak poznanie swoich praw, terminowe zgłaszanie wad oraz konsekwentne egzekwowanie należnych roszczeń – od żądania naprawy, przez obniżenie ceny, aż po odstąpienie od umowy w przypadku wad istotnych. W razie sporu z deweloperem nieoceniona może okazać się pomoc rzeczoznawcy budowlanego oraz profesjonalnego prawnika. Pamiętając o przysługujących prawach i działając zdecydowanie, kupujący mogą skutecznie przeciwdziałać negatywnym skutkom nierzetelności deweloperów.

Źródła: